IL PARCHEGGIO DELLA MARINA, UN GRANDE PASTICCIO?.
E' stato completato il primo lotto del parcheggio, ma le cose non vanno secondo le previsioni. C'è stata una scollatura tra parte dei soci della cooperativa e la dirigenza, in merito ad alcune questioni fondamentali, quale la tabella millesimale ed il regolamento condominiale, respinti dall'assemblea dei soci ma riproposti uguali dopo un percorso poco chiaro. Ecco una breve storia:

Come sappiamo, al rogito per l’acquisto dei posti auto deve essere allegato un regolamento di condominio completo di millesimi, che disciplini sia le spese comuni in relazione a tutti i condomini sia, molto importante, chi deve pagare cosa.

 

All’inizio, tramite la Presidenza, il Costruttore ci fece pervenire un regolamento, con relativi millesimi, semplicemente assurdo. Secondo quello che c’era scritto noi avremmo dovuto pagare praticamente tutto, e pure salato, poichè i nostri millesimi erano altissimi. In compenso, con un incredibile gioco delle tre tavolette, nelle assemblee condominiali avremmo contato praticamente zero (allegato “avviso ai soci”).

A questo punto, da parte di un pugno di soci vi fu una levata di scudi, e venne interpellata la Presidenza della Cooperativa. La quale evidenziò che né il Presidente né il CdA avevano avuto le competenze per valutare il documento quando lo stesso gli fu consegnato dal Costruttore.

Forse ci sarebbe voluto un avvocato…

A questo punto, nel corso di un’Assemblea, venne nominata una Commissione Tecnica, formata da soci che per motivi professionali avevano maturato delle competenze tecniche specifiche. La CT avrebbe dovuto affiancare Presidenza e CdA per le questioni appunto tecniche, visto la loro autoproclamata incompetenza.

Quindi due soci stilarono una nuova tabella millesimale, basata sulla scorta di concetti solidi e concreti, e fornendo in allegato sia i coefficienti di calcolo che la bibliografia.

Cosa che coloro che avevano stilato la tabella precedente si erano ben guardati dal fare…

In ogni caso, come per miracolo, le nuove tabelle davano dei valori più che dimezzati…

I millesimi in questione vennero recapitati al Presidente, il quale in qualche modo li fece pervenire alla Proprietà, che ovviamente non fu d’accordo.

Li giudicò troppo “di parte”…

 

Nel frattempo la Commissione Tecnica si occupò anche di verificare l’andamento dei lavori, e fece un certo numero di ispezioni nel cantiere, rilevando e segnalando per iscritto vari difetti (allegato “sopralluogo”). Alcuni sono a tutt’oggi rimasti irrisolti, ora che i lavori medesimi sarebbero teoricamente finiti.

 

Nel frattempo la situazione con la Proprietà non si sbloccava, cosicchè la CT suggerì alla Presidenza di servirsi di un tecnico esterno di comprovata fama.

Ma il professionista prese le tabelle della proprietà e quella fatte dai nostri due soci e compilò salomonicamente una tabella che stava esattamente in mezzo alle due.

A noi però non sarebbe servito un giudice, ma bensì un tecnico di parte, che ricompilasse le tabelle secondo equità.

Evidentemente il professionista non era stato adeguatamente istruito dalla nostra Presidenza.

Avrebbe anche dovuto stilare un regolamento dal volto umano da contrapporre a quello della Proprietà, ma la Presidenza non gli avanzò nessuna richiesta in tal senso.

 

Invece Presidenza e CdA forzarono due assemblee, a poca distanza l’una dall’altra, in cui si cercò di far approvare un regolamento chiaramente non consono all’interesse dei Soci.

In realtà, durante una riunione tecnica indetta il giorno prima dell’Assemblea, la CT aveva presentato al Presidente e al CdA delle osservazioni scritte. Purtroppo però le osservazioni in questione non furono recepite dal Presidente, il quale il giorno dopo presentò all’Assemblea il regolamento senza le correzioni suggerite dalla CT, giustamente rivendicandolo come un’idea propria e del CdA (ma non erano loro quelli che avevano già proclamato la loro ignoranza sulle questione tecniche…?)  e incassando ovviamente la bocciatura dell’Assemblea medesima.

A questo punto però non si è nemmeno ben capito il motivo per cui la riunione tecnica fosse stata indetta…

Come si è detto l’Assemblea bocciò a grande maggioranza sia il regolamento, sia il sistema giudicato poco corretto con cui tale regolamento fu presentato dal Presidente.

 

In seguito il Presidente, in alcune mail a dei soci, lamentò il fatto che non aveva capito il motivo per cui l’Assemblea avesse bocciato il suo regolamento, e che non aveva mai ricevuto osservazioni al riguardo. Invece i rilievi vi erano stati eccome. Sia, come già detto, per iscritto dalla CT (allegato “osservazioni”), sia quelli fatti appunto dai soci durante l’ultima Assemblea (e per questo dovremmo poter finalmente leggere i verbali delle varie Assemblee…).

 

A questo punto era ragionevole supporre che la Commissione Tecnica e il Consulente venissero riconvocati per compilare un nuovo regolamento e delle nuove tabelle millesimali che fossero giuste ed eque per tutte le parti in causa. Così come dalle chiare indicazioni dell’Assemblea.

E proprio per questo motivo la CT sollecitò per iscritto la Presidenza (allegato “commissione tecnica(2)”).

Invece dopo qualche tempo ci giunse notizia di alcuni fatti, e cioè:

 -  che il Presidente congedò il nostro Consulente, dicendogli che non c’era più bisogno di lui perché, “ in mancanza di rilievi sostanziali”, l’Associazione Proprietà Edilizia aveva provveduto direttamente.

-  che il regolamento in questione, e cioè quello bocciato dall’Assemblea, era stato depositato all’APE con l’approvazione del nostro Presidente, o comunque senza la sua opposizione;

-  che non erano state tenute in nessun conto le indicazioni del CT e dell’Assemblea;

-  che il Presidente, pur ascoltato telefonicamente  da un tecnico dell’APE, non difese adeguatamente gli interessi dei soci della cooperativa;

-  che la Proprietà, con l’aiuto di alcuni membri del CdA, contattò alcuni soci alla spicciolata e, fidando nella loro buona fede e raccontando che era” tutto a posto” fece loro sottoscrivere gli atti di compravendita;

-  che la totalità dei soci non fu affatto avvisata di nessuno di questi avvicendamenti. Tutto questo movimento infatti fu scoperto dagli altri soci per puro caso.  Ognuno dei contattati fu lasciato in balia di se stesso nei confronti della controparte.

 

Sembrava quasi una presa in giro.

E a questo punto il manipolo superstite della Commissione Tecnica, pur sfinito da tutti questi rigiri, ha deciso riluttantemente di non deporre le armi.

Abbiamo quindi contattato quanti più soci possibile e fatto un paio di riunioni, da cui sono uscite le seguenti notizie e indicazioni:

 

-   Sembra che i posti auto del secondo lotto verranno ingiustamente aumentati di prezzo.

-   Informarsi presso un notaio sulla regolarità della procedura di allegare agli atti un regolamento disapprovato dai soci.

-   Indire una Assemblea straordinaria con all’ordine del giorno la sfiducia per il Presidente e per il CdA.

-  Trovare un notaio che comunque ci prendesse meno di quello della proprietà;

-   Far pervenire ai Soci il messaggio che non vi è nessuna urgenza di accettare l’invito a rogitare.

Infatti è possibile dilazionare la sottoscrizione dell’atto in modo di avere il tempo per accertare la regolarità della procedura. Nel caso si venisse chiamati si consiglia di richiedere una copia del regolamento, e di dire che verrà sottoposto al PROPRIO notaio. È noto infatti che la scelta del notaio spetta all’acquirente.

-   Per i Soci del secondo lotto avvisare che, in caso si venisse chiamati per sottoscrivere  il compromesso, non vi è nessuna premura di accettare, anche qui è meglio farsi anticipare una copia del testo e prendersi il tempo per leggerlo e farlo controllare. Eventualmente anche da noi. L’aumento di prezzo non deve essere accettato a nessun costo.

-   Riunirsi nuovamente a breve per esaminare e discutere le novità e concordare una strategia comune.

 Pertanto sono stati fatti i seguenti passi:

-   E’ stata spedita al Presidente un’altra missiva contenente precise indicazioni, e sottoscritta da 65 soci (allegato “indicazioni”).

-   E’ stata spedita una mail al notaio incaricato dal Costruttore di stilare gli atti, avvisandolo che il regolamento allegato agli atti medesimi è stato allegato con una procedura perlomeno discutibile…

Potete leggerla con l’allegato “notaio”.

-   Da parte nostra avevamo già trovato un notaio che ci applicava una tariffa di € 1.150.000, contro gli € 1.430.000 applicati dal notaio della Proprietà. Ricontattato ha confermato la sua disponibilità.

-   Per le consulenze vi sono un paio di avvocati di soci che stanno per dare dei pareri.

-   Nel frattempo un nostro socio ha spedito a suo nome, in due momenti differenti, due lettere al Sindaco, denunciando le irregolarità. Potete leggere le lettere agli allegati “lettera al sindaco uno e due”.

-   Nei limiti delle nostre possibilità stiamo tenendo al corrente i soci che possiamo raggiungere per mail.

 

E questo è, a tutt’oggi, lo stato dei fatti così come noi lo conosciamo.

 

Si è anche sentito qualche discorso, specie da parte di certi componenti del CdA, sul fatto che staremmo perdendo un sacco di tempo per una manciata di spiccioli… che i giochi ormai sono fatti… ma cosa state a remenare che sono più i soldi che spendete in avvocati che quelli che risparmiate… ecc ecc.

Noi non siamo di questo parere.

Innanzitutto non si parla di pochi spiccioli, poichè, pur non avendo ancora riscontri precisi a causa della mancanza di comunicazioni sull’ammontare delle spese condominiali (sarà forse un caso…?), qualche decina di euro mensili in più o in meno possono trasformare una operazione immobiliare equa in una passiva, o quantomeno di cattivo ritorno economico. Molti di noi infatti provengono da posti auto in affitto a 80 euro mensili (omnicomprensivi…), o anche meno. E quindi chi ce lo faceva fare di spendere un mucchio di soldi e di tempo per avere un posto auto di proprietà? E con i dubbi che molti di noi hanno sulla qualità del lavoro, chi ci assicura che tra pochi anni non bisognerà rifare qualche costosissima copertura? Ecco quindi la fondamentale importanza che attiene un regolamento condominiale corretto, che imputi a ciascuno le spese nella maniera giusta, secondo normativa e buon senso.

E poi vi è anche una ragione etica.

Non si vede infatti il motivo per cui bisogna sempre soggiacere, in nome del quieto vivere, ai capricci ed alle arroganze del signorotto di turno.

Non dico che nella vita bisogna accettare tutte le battaglie, perché sarebbe un’attività veramente troppo gravosa, ma almeno qualcuna si, in nome soprattutto del rispetto che dobbiamo a noi stessi.

E questa battaglia, a causa dell’arroganza e della superficialità con cui ci è stata imposta, ci sembra che abbia tutti i requisiti per essere combattuta.

 

Siamo spiacenti per la lunghezza di questo scritto, ma è nostra convinzione che tutti debbano conoscere i fatti come si sono svolti.

Speriamo almeno di essere riusciti a riassumere efficacemente il susseguirsi dei vari episodi.

 

Alle due riunioni informative che abbiamo indetto hanno complessivamente presenziato, tra presenti e delegati, una ottantina di soci, e vi è stata una grande compattezza di intenti, anche se ovviamente alcuni di noi hanno idee differenti sul come raggiungere lo scopo comune.

 

Ci dispiace anche dire che abbiamo avuto l’impressione che sia il Presidente che il CdA non abbiano lavorato con piena convinzione a favore della causa comune.

Che abbiano, come dire… fatto un po’ di resistenza passiva…

 

Appena avremo notizie ulteriori indiremo un’altra riunione consultivo-informativa, e ne daremo notizia a tutti tramite mail.

Sarebbe utile che a questa riunione partecipassimo in tanti. Anche la sola presenza infatti è molto importante, ma, se qualcuno ne avesse anche la capacità e/o la competenza, consigli e indicazioni sarebbero più che graditi.

Sino ad oggi, infatti, pochi hanno tentato di fare gli interessi di molti, e sarebbe bello che da ora in poi la cosa cambiasse, e chi ha dei contributi da dare lo facesse adesso.

CHI VUOLE CONSULTARE I DOCUMENTI IN FORMATO .pdf 

Al_Sig_Sindaco[1].pdf

avviso ai soci.pdf

Commissione_Tecnica[2].pdf

indicazioni.pdf

lettera sindaco due.pdf

notaio.pdf

osservazioni.pdf

sopralluogo.pdf
I soci interessati possono contattare per chiarimenti e informazioni (anche sulla tutela legale e notaio a prezzo agevolato) fulvio silingardi


di seguito la pagina della cooperativa come era in origine, prima di molte illusioni perdute....


E' stata recentemente costituita una cooperativa denominata "Cooperativa Parking della Marina", il cui scopo è promuovere la costruzione di un parcheggio multipiano sull'area ex caserma dei Vigili del Fuoco. La cooperativa (promotori S.Vecchio e G.Rosacuta, presidente G.Bonifai) ha firmato un'intesa con la società Cemedil che ha curato la progettazione preliminare e ha presentato la documentazione in Comune; nel breve periodo l'Amministrazione dovrà esaminare il progetto della cooperativa ed un altro progetto presentato da una società romana, quindi pronunciarsi sull'assegnazione dei lavori.
Per la costruzione del parcheggio sono disponibili fondi pubblici (residui di Italia '90) per circa 11 miliardi di lire. Il progetto preliminare prevede la costruzione di circa 750 posti auto di cui 500 per i residenti e 250 a rotazione; i posti per residenti dovrebbero essere messi in vendita con la formula della concessione per 90 anni, quelli a rotazione rimarrebbero in gestione alla cooperativa e sarebbero a pagamento per chiunque.
Nel progetto è compresa una grossa area destinata all'AMIU ed aree esterne per pullman turistici.
In copertura del complesso, al livello di corso A.Saffi, giardini, impianti sportivi, ricreativi e di ristoro.
Il prezzo di assegnazione dei posti auto dovrebbe essere competitivo rispetto al prezzo cosiddetto di mercato. Potranno essere soci della cooperativa tutti coloro che risiedono in un raggio di 600 metri dall'area del parcheggio.
Questo il progetto a grandi linee, così come è stato presentato al pubblico recentemente in un'assemblea al museo di S.Agostino.

Mi preme a questo punto fare alcune osservazioni e ribadire alcuni concetti che da anni sono alla base del mio pensiero sul traffico ed i parcheggi del centro storico.
Il centro storico deve essere pedonalizzato, così come da troppi anni ci auspichiamo. E' un passo inevitabile e salutare, il vero salto di qualità per la vita di tutti, residenti, operatori economici, turisti.
Prendiamo come primo obiettivo definito la zona compresa tra via San Lorenzo, via Ravecca, Sarzano, Santa Croce e San Giorgio. I posteggi su strada, regolari o no, (escludendo il silos di Piazza delle Erbe) saranno al massimo 250 (qualcuno avrà anche i numeri esatti); a questi dobbiamo aggiungere i circa 300 che già esistono sull'area della Marina; vuole dire che con circa 550-600 posti nuovi nella struttura possiamo eliminare tutte le auto dalla zona delimitata. 
In tutto questo discorso non dobbiamo dimenticarci dei mezzi a due ruote! Ma per loro potremo vedere più avanti. Naturalmente tutti questi discorsi sono pura accademia se l'amministrazione non si pronuncia con chiarezza sui temi proposti e sugli strumenti per la loro realizzazione.
La prima e fondamentale verifica politica-amministrativa deve quindi essere: 

VOGLIAMO [sul serio] PEDONALIZZARE [in tempi brevi] IL CENTRO STORICO ?

Se la risposta sarà positiva, la soluzione possiamo trovarla nel parcheggio della Marina, rispettando alcune priorità. Innanzi tutto non possiamo pensare che tutti coloro che risiedono nel quartiere abbiano i soldi per acquistare un posto auto o ne abbiano l'intenzione; anche se viviamo in un mondo che privilegia le regole del mercato, un cittadino può anche fare altre scelte!
Come facciamo allora a procedere? Destinando ad esempio un certo numero di posti auto nella struttura al parcheggio convenzionato per i residenti, stabilendo tariffe mensili basse e garantite nel tempo.
Vediamo allora come potrebbe essere strutturata l'operazione parking della Marina per soddisfare gli elementari bisogni del quartiere.

La suddivisione dei posti va fatta seguendo i parametri accennati prima, ovvero: 
- definizione del numero di residenti disposti a comprare la concessione
- definizione di un congruo numero di posti a rotazione per residenti 
- i posti restanti potranno diventare a rotazione per operatori economici, turisti, visitatori del centro storico
- in base alle risultanze numeriche occorrerà verificare le reali esigenze e le motivazioni dell'area AMIU e del parcheggio per pullman turistici

I costi, sia delle concessioni che della rotazione per residenti, dovranno tenere conto della particolare rilevanza sociale dell'operazione e della prevalenza dell'interesse pubblico (la pedonalizzazione). Il costo previsto per l'opera è di circa 16 milioni di euro; se la suddivisione fosse quella prevista nel preliminare si avrebbe: 16.000.000 - 5.500.000 (fondi pubblici) = 10.500.000 euro
Se questo valore si ripartisce sui 500 posti in concessione il costo sarà di circa 10.500 euro (dati forniti nell'assemblea di presentazione).
Si può fare di più? Il rapporto costi-benefici di un'opera che permette di pedonalizzare una buona parte del centro storico può spingere l'amministrazione a investire maggiori risorse?
Un altro elemento da considerare è la futura gestione della struttura, composta come abbiamo detto da posti auto in concessione e a rotazione, da strutture ludico sportive e da una zona di ristoro; un'ipotesi in campo è quella che a farsi carico della gestione dell'area complessiva sia la stessa cooperativa che ne promuove la costruzione; l'idea non mi dispiace, l'importante è che in fase di proposta nella ripartizione delle aree non si privilegi quella parte di posteggi che in futuro può dare un reddito significativo (quelli a rotazione) rispetto alla parte destinata ai residenti.

Un altro aspetto estremamente importante è quello dell'esclusività dell'uso residenziale, occorre infatti evitare un'altra Piazza delle Erbe, i cui box sono stati nel giro di pochissimo tempo venduti e rivenduti a chiunque, con il risultato che oggi i posteggi utilizzati dai residenti sono una parte del totale, mentre molti vengono utilizzati da operatori commerciali o professionali che hanno l'attività in centro, vanificando di fatto l'esito di una operazione che ha profondamente inciso, in negativo, sulla integrità del centro antico e sulla vita della gente.

Spero di aver individuato correttamente i temi in discussione; ritengo (e non sono il solo) che questa sia finalmente l'occasione (forse l'ultima) di fare un passo avanti verso una nuova forma di vita, il quartiere de-motorizzato. Non facciamocela sfuggire!


Adriano Silingardi

PER ISCRIZIONI ED INFORMAZIONI :  SERGIO VECCHIO tel.0102511625